“融资难、融资贵是万博app怎么下载发展趋势。”这是房地产企业近一年多以来的“共识”。在调控常态化的市场环境下,有安全意识的开发商,已经将“去杠杆、降负债”排在壮大规模前,升级为企业发展的第一要务。

据Wind资讯统计数据显示,按照申银万国万博app怎么下载分类,截至2017年底,A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元,同比增长幅度达34%;资产总计为8.3万亿元,同比增长幅度达31%。这意味着A股房地产板块总资产与总负债上升规模相当,房企整体杠杆率变化相对不大,但据记者观察,仍然存在着个别房企负债率偏高的情况。

房企高杠杆运营一直被诟病,近两年,恒大、阳光城等标杆房企也纷纷喊出了“降负债”的战略口号,因为其背后,是杠杆率越高融资越难的窘境。

房企降杠杆忙

一般来说,资产负债率是衡量一家企业财务安全的指标之一。但对房地产万博app怎么下载来讲,情况较为特殊,未交付楼盘预售期的预售款是作为预收账款的一部分计入负债类科目。按照万博app怎么下载一般算法,统计资产负债率时,都不将预收账款作为资产计算在内。所以,相对来说,剔除预收账款后的资产负债率更能反映一家上市房企的真实负债水平。

以A股136家上市房企资产负债情况为例,《证券日报》记者根据统计数据获悉,截至2017年年底,资产负债率大于80%的房企占26%,在70%-80%之间的占比为24%。然而,剔除预收账款后,资产负债率超过80%的房企有22家,占比为16%;剔除预收账款后,资产负债率在70%—80%之间的房企有30家,占比为22%。

不难看出,一家房企资产负债率和剔除预收账款后的资产负债率虽然一般为正向关系,但鉴于企业资产结构和销售能力的变化,也可能出现较大差异。

以近年来不断进行战略调整的绿城中国为例,2015年-2017年,绿城中国的资产负债率分别为74.63%、76.84%和80.16%,资产负债率一直处于上升趋势。但剔除掉预收账款之后,绿城中国的负债率则是有下降趋势的,2016年为54.2%,2017年为52.2%。

另外,按照在港上市的内房股会计口径来看,2017年,绿城中国净负债率达到46.4%,同比下降11.7%。

多位房企高管与《证券日报》记者交流时曾表示,房地产万博app怎么下载整体杠杆率确实偏高,但净负债率控制在60%左右的企业一般比较舒服,一方面企业资金充足,具备灵活的扩张能力,可以给股东更多回报;另一方面,这意味着在企业财务结构中,长期贷款比例较高,且有相应充足的抵押物,资金链相对安全。

而对于净负债率超过200%的房企来说,降负债则是目前的头等大事,因为杠杆率不降低,意味着在资本市场再难以找到钱,更难融到便宜的钱,甚至关乎生死。

据记者了解,融信中国、阳光城、正荣地产、首创置业等过去因负债高而备受质疑的房企,在今年年初均表示,将采用各种降负债举措,短期内将净负债率降至100%以内。

现金流安全更重要

目前看来,在融资环境艰难的局势下,负债率过高的房企,信用评级将趋向负面,这几乎会封堵一家房企在资本市场的融资之路。

扫开“输血”路障的要务之一,是现金流安全,通过提高销售回款率、结转利润等手段增厚净资产,优化债务结构。

鉴于此,在一家房企的众多财务指标中,多位房企高管均曾向本报记者表示,更关心现金流收入。

“目前最关心的仍是现金流,要提升回款率,降低负债率。”阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌接受《证券日报》记者采访时曾如此坦言。而回款率和结转利润的提升则来自于加快项目的周转速度。或许,这就是近期部分房企在内部会议上强调全力加快销售的关键因素之一。

融信中国相关人士在接受《证券日报》记者采访时也表示,在加快销售资金回笼方面,目前从集团到项目层面,有专门团队负责,指标细化到每天。

7月23日,绿城中国执行董事、执行总裁李青岸表示,“在目前的调控形势下,政策多变,在财务战略上,我觉得应该实现早销、快销,继续坚持‘现金流为王’的思想。”

在销售端,现金流为王,是当下企业对市场变化的应对方式,也是保证健康发展的关键举措。在融资端,则需要房企打开更多渠道,为优化财务结构和发展“输血”。

拓宽融资渠道

“从房地产的金融形式来看,自2016年的‘9·30’政策以来,房地产去杠杆是主导方向,金融监管态势有增不减,使房地产的融资渠道变得狭窄,出现融资难、融资贵的现象。”李青岸表示,2017年1月份以来,公司债发行几乎处于停滞状态。

事实上,对于负债率相对合理的房企来说,找钱渠道和优化债务结构的方式更为多元化,比如用低息债置换高息债,比如借助ABS等新型融资渠道。

早在2015年下半年开始,有一批房企已经抓住境内公司债平均5%的资金成本置换了一批高息债,降低了融资成本。今年以来,则有一些房企借助香港上市平台,利用本身较高的信用评级获取海外低息融资,进而置换高息债。

以绿城中国为例,7月3日,绿城中国表示,公司与汇丰银行等香港18家主要银行签订总金额为等值8亿美元、年利率按HIBOR/LIBOR+2.565%的三年期无抵押贷款协议。绿城表示,相比公司打算提早赎回的LIBOR+3.13%银团贷款利率大幅下降56.5个基点,有助优化公司的融资结构和降低借贷成本。

此后一周多,绿城再获一笔6亿美元贷款,分别是为期三年、年利率为伦敦同业拆借利率(LIBOR)+2.80%的3亿美元定期贷款,以及为期五年、年利率为LIBOR+3.30%的3亿美元定期贷款。据称,此笔贷款是目前同评级内房企业境外贷款中年期最长、利率最低的。据悉,上述两笔款项皆是用于绿城中国现有境外债务再融资。目前看来,在大股东中交的背书加持下,截至2017年底,绿城综合融资成本由7.9%降至5.4%。

此外,资产证券化作为金融创新工具,在房地产企业融资发行方面具备诸多优点,正拓宽当前房企的融资渠道,多家房企正通过该渠道获得低息融资,调整债务结构。

精选 导读

分布式应用程序平台Module或成为以太坊、EOS和Stellar的替代品

  香港 -- IsentiaWire com -- 一个有趣的新项目预计在不久的将来会出现在加密万博app怎么下载:香港的分布式应用程序平台Module,它将有机会成为像以

发布时间: 2018-07-24 17:45
财经   2018-07-24
发布时间: 2018-07-04 15:45
财经   2018-07-04

男子在OKEx炒币被离奇“割韭菜”,警方以诈骗案受理

币圈充满庄家和韭菜的斗争2018年2月9日,赵先生在OKEx发现一个刚刚发行的新币种CBT,当时他注意到其市面价格是0 4元,交易方式为币币交易,

发布时间: 2018-07-04 14:42
财经   2018-07-04

全国37个城市薪酬报告 北上深平均薪酬超9000元占前三名

7月4日发布的一份报告显示,2018年夏季,北京、上海、深圳的平均薪酬超过9000元,占据榜单前三位,而北京更是以10531元的薪酬水平领跑其他

发布时间: 2018-07-04 14:20
宏观   2018-07-04

5G第一阶段标准公布 全球5G产业进入加速商用阶段

资料图:巴塞罗那世界移动通信大会现场。北京时间6月14日,在美国圣地亚哥举行的3GPP全会批准了第五代移动通信技术标准(5GNR)独立组网功能

发布时间: 2018-06-15 10:52
万博app怎么下载   2018-06-15

5月PPI同比增长超预期 专家预测未来几个月仍将保持4%

国家统计局9日发布的5月全国居民消费价格指数(CPI)和工业生产者出厂价格指数(PPI)数据显示,CPI环比下降0 2%,同比上涨1 8%;PPI环比上涨0 4

发布时间: 2018-06-10 10:09
宏观   2018-06-10

税延养老保险试点政策落地 共19款目前仅在三地可购买

资料图。 中新社记者 韦亮 摄中国太平洋保险、中国人寿、泰康养老、新华人寿、平安养老、太平养老陆续在今天签发了个人税延型养老保险保单,这

发布时间: 2018-06-08 10:56
宏观   2018-06-08

比特币黄金(BTG)失去了51% 的网络算力 预计损失金额高达1860

上周,一名恶意的矿工成功地对比特币黄金(BTG)网络进行了双重攻击,使 BTG 至少在这段时间内受到网络攻击。比特币黄金(BTG)通信主管 Edw

发布时间: 2018-05-24 17:40
财经   2018-05-24

2018腾讯“云+未来”峰会:构建基于云管端实现的全场景智慧

5月23日—24日,2018腾讯云+未来峰会在广州召开。24日的安全分论坛上,腾讯云副总裁黎巍发表了以《智慧安全引领未来》为主题的演讲,分享了

发布时间: 2018-05-24 17:33
财经   2018-05-24

印度新闻内容APP NewsDog获得由腾讯领投的5000万美元

据美国全球财经新闻Quartz印度版5月23日报道,印度新闻内容APP NewsDog(类似于今日头条)获得由腾讯领投的5000万美元(约合3 2亿元)C轮投资

发布时间: 2018-05-24 17:14
财经   2018-05-24

每日热点

热门TAG

more